Kenapa Rafidah Meroyan

---

Adlina. 


 Ni tanah aku di Gombak yang terkena dalam senarai ambilan untuk projek ECRL. Aku beli tanah ni pada tahun 2009. FREEHOLD & MALAY RESERVE. Jadi kata-kata “kerajaan hanya akan ambil tanah leasehold sahaja” adalah mitos. 
.






Tahun 2016 aku mulakan projek pembinaan banglo atas tanah ni. 
.


Kontraktor dah dilantik, soil test dah dibuat malah retaining wall pun dah buat. Aku pernan tanya rakan valuer, berapa anggaran pampasan yang aku boleh tuntut untuk tanah ni. 
.


“Paling sikit pun tak kurang 1juta”. 


Nilai tanah tu waktu tu hanyalah sekitar 480K (lebih kurang RM68/sqft). 
.


Kenapa pampasan akan dapat lebih banyak? Sebab dalam APT 1960 tu sendiri dah ditetapkan apa jenis pampasan yang boleh dituntut dan prinsipnya adalah pampasan mesti adil dan mencukupi. 
.


Aku ringkaskan pampasan yang boleh dituntut mengikut S.2, S.35-36 APT 1960 ; 


1. Nilai pasaran pada tarikh pengisytiharan(S.4) pengambilan. Berapa nilai masa tu, itulah jumlah yang boleh dituntut.


2. Kos berpindah (removal expenses) termasuk kos memindahkan perabot, barangan atau kos mencari rumah baru.


3. Kehilangan sumber pendapatan atau perniagaan contoh kau ada hasil sewa dari tanah/rumah/kedai, ada hasil jualan dari tanaman dan lain-lain. 


4. Kos ganti bangunan atau struktur contoh macam aku dah buat retaining wall, dah bayar pelukis pelan, itu pun ada nilai yang boleh dituntut. 


5. Penurunan nilai baki tanah contoh macam tanah aku tu laluan rail lalu tengah-tengah tanah menyebabkan baki kiri dan kanan tanah tu dah tak boleh guna. Ini pun kena bagi pampasan kerugian. 


6. Kalau bayaran pampasan lewat dibayar, pemilik berhak menuntut faedah pada kadar tertentu yang ditetapkan oleh kerajaan. 


7. Kos guaman dan pentaksiran. Kerajaan akan guna penilai JPPH untuk proses siasatan dan tentukan nilai pampasan yang layak diberi (S.12) tapi kalau tak setuju dengan nilai tu kita boleh rujuk ke mahkamah tinggi dan lantik penilai professional, juruukur serta peguam sendiri untuk mewakili kita (S.37-49). 


8. Special damages (ganti rugi khas) yang wajar contoh hak nak membina kediaman sendiri yang terganggu, hak lalulintas terganggu dan lain-lain. 
.


APT 1960 ni kerajaan tak memerlukan % persetujuan pemilik untuk ambil sesuatu kawasan tu. Pemilik boleh membantah nilai pampasan tetapi tak boleh menolak pengambilan tu sendiri. Kg Sg Baru tu diambil menggunakan APT 1960. Bermaksud % persetujuan sebenarnya tidak relevan pun. 
.


Dalam APT 1960 ada 2 tujuan pengambilan ;
1 - Tujuan awam contoh untuk bina stesen ECRL, jalan raya, hospital dan lain-lain.  
2 - Pembangunan ekonomi contoh projek pembinaan perumahan baru, pusat komersial dan lain-lain. 
.


Yang pertama tu pemiliknya adalah kerajaan. Tapi yang kedua (pembangunan ekonomi), kerajaan boleh menyerahkan pada pihak swasta untuk dibangunkan (S.3(1)(b)). Ini seperti situasi di Kg Sg Baru. 
.


Aku marah tak bila tanah nak diambil?


Tak marah. Sebab nilai pampasan tu bukan setakat boleh beli tanah lain yang lebih baik malah ada lebihan tunai yang boleh aku guna untuk invest atau cover kos pembinaan banglo atas tanah baru tu nanti. 
.


Kes Sg Baru majoriti nak projek diteruskan, apa yang mereka akan dapat bukan sikit dan sekarang pun mereka ditempatkan di rumah transit secara percuma sahaja. 
.


Mereka ditawarkan unit-unit condo atau duit (sekiranya tak nak unit) mengikut nilai semasa bukan mengikut nilai rumah buruk lama yang dirobohkan. 
.


Aku tak tau kenapa Rafidah terlalu beriya sedangkan beliau hanya menyewa. Rumah beliau di blok N sudah pun dirobohkan dan pampasan dah pun diberi. Bermaksud beliau antara yang setuju pada waktu tu. 
.


Orang yang tinggal di kawasan yang nak diambil tetapi tak dapat pampasan hanya 3 golongan ;
1. penyewa
2. pemilik lot lidi
3. pendudukan haram


Pampasan hanya diberi kepada pemilik sah hartanah sahaja. 


APT 1960 - tak memerlukan peratusan persetujuan pemilik untuk diambil. Akta ini wujud sejak zaman tok nyang atau great great tok nyang
.


RUU URA - ada peratusan persetujuan pemilik diperlukan sebelum boleh diambil. Bangunan kurang 30 tahun - 80%, lebih 30 tahun - 75%, terbengkalai - 51%. Baru dibentang. 
.


Nanti aku share dari pengalaman aku sebagai perunding harta pusaka dan penjual rumah-rumah busuk serta bangunan-bangunan terbengkalai.


Adius!


#ladybossproperty
#AMN

---