Biaya Rumah 40 Tahun Praktikal Atau Beban

---

Cadangan memanjangkan tempoh pembiayaan perumahan melebihi amalan semasa 35 tahun kembali dibicarakan dalam arena perkembangan sektor hartanah semasa.

Kali ini, objektif utamanya dikatakan untuk membantu kumpulan isi rumah berpendapatan terendah 40 peratus (B40) khususnya di kawasan bandar untuk memiliki rumah mereka sendiri.

Umumnya, objektif untuk membantu golongan berpendapatan rendah memiliki rumah sendiri ialah satu matlamat yang murni. Hal demikian kerana memiliki tempat tinggal yang selamat dan selesa merupakan salah satu daripada keperluan asasi manusia. Oleh itu, jalan untuk merealisasi matlamat murni ini harus dilakukan dengan cara yang betul, tidak mengelirukan dan tidak bertentangan dengan tujuan asal.

Sebelum ini, Bank Negara Malaysia mengehadkan tempoh maksimum pinjaman selama 35 tahun sejak 2013 bagi pembelian hartanah sebagai sebahagian daripada langkah-langkah pembiayaan bertanggungjawab. Ini termasuklah mengambil kira faktor usia persaraan dan mengelakkan rampasan rumah bila berlaku kegagalan untuk memenuhi perjanjian pembiayaan.

Agak sukar membayangkan seseorang yang mana jangka hayat ketika lahir (tahun 2020) ialah 77.6 tahun bagi perempuan dan 72.6 tahun bagi lelaki untuk terikat dengan komitmen pembiayaan yang besar bagi tempoh antara 40 hingga 60 tahun. Oleh itu, cadangan pemanjangan tempoh pembiayaan sehingga 40 tahun dan ke atas sudah pasti akan menimbulkan polemik tentang pembiayaan antara generasi bagi pemilikan hanya sebuah rumah.

Pertamanya, isu etika apabila mengalihkan beban kewangan besar kepada waris yang belum cukup umur sebelum mendapat persetujuan mereka. Jika kedua-dua pembeli ialah individu dewasa, maka ia menjadi pembiayaan secara bersama.

Kedua, pemanjangan tempoh pembiayaan tidak menggambarkan matlamat sebenar untuk mengupayakan kumpulan ini memiliki rumah sendiri. Ini kerana tempoh pembiayaan yang panjang serta pengalihan komitmen pembiayaan kepada generasi kedua menunjukkan harga rumah tersebut di luar kemampuan mereka.

Dalam Islam, individu yang belum baligh ataupun belum mencapai tahap kematangan yang dipersetujui syarak tidak boleh sewenang-wenangnya dilibatkan dalam akad seperti perkahwinan, jual beli, sewa, wakil dan lain-lain. Bagaimanapun, ia tidaklah bermaksud kanak-kanak atau individu tidak sempurna akal tiada kelayakan langsung dalam akad dan ibadah tertentu. Hak mereka untuk terlibat dalam sesuatu kontrak itu ada dan bersyarat termasuklah di bawah seliaan penjaga yang adil dan sah.

Namun, secara umumnya, kelayakan atau ahliyyah yang penuh ialah apabila seseorang itu mampu untuk memahami dan memikul hak dan tanggungjawab serta berkemampuan untuk memberi kesan undang-undang (hukum) daripada tindakannya. Dalam pembiayaan perumahan Islam berdasarkan akad jual beli misalnya, kedua-dua pihak penjual dan pembeli yang terlibat disyaratkan untuk mempunyai kelayakan mengikut syarak ini.

Terdapat dua isu syariah utama yang dikenal pasti sekiranya pemanjangan tempoh pembiayaan perumahan melibatkan antara generasi iaitu pertama, kelayakan syarak generasi kedua pada tarikh perjanjian pembiayaan dimeterai. Kedua, isu pemilik rumah yang gharar (tidak jelas) ketika proses jual beli.

Walaupun seorang penjaga seperti bapa mempunyai kuasa wali ke atas anaknya, namun ia terhad kepada perkara-perkara yang dibenarkan oleh syarak. Islam tidak membenarkan seorang wali untuk membuat keputusan yang mendatangkan kemudaratan kepada individu di bawah jagaannya.

Cadangan pembiayaan perumahan antara generasi dilihat muncul kerana pembeli pertama sebenarnya tidak mampu membuat pembelian dan memikul komitmen kewangan untuk satu tempoh yang lazim oleh masyarakat setempat. Oleh itu, penyelesaian kepada permasalahan ini bukanlah dengan memanjangkan tempoh pembiayaan sehingga menjejaskan generasi kedua, sebaliknya perlu kembali kepada akar permasalahan berkenaan.

Akar kepada masalah ini ialah harga rumah di kawasan bandar yang tinggi disebabkan oleh tanah yang terhad menyebabkan golongan berpendapatan rendah dan sederhana sukar memiliki rumah sendiri. Perkara ini tidak hanya berlaku di Malaysia bahkan turut berlaku di seluruh dunia.

Sebenarnya, memiliki tempat tinggal yang baik dan memenuhi keperluan asasi bukanlah semata-mata melalui jalan pemilikan sahaja. Masyarakat perlu menyedari bahawa memiliki manfaat tempat tinggal adalah lebih utama daripada memiliki sebuah rumah tersebut. Apatah lagi jika pemilikan rumah itu boleh mendatangkan kesusahan kerana pemilik rumah memang tidak mampu pada asalnya untuk membiayai kos memilikinya. Oleh itu, penyewaan bagi mendapatkan manfaat tempat tinggal ialah salah satu opsyen yang praktikal dan lebih selamat khususnya di bandar-bandar utama.

Dalam memperkasa aktiviti penyewaan di bandar-bandar utama, tidak dapat tidak, skim perumahan awam perlu dipertingkatkan dan diberi nafas baharu. Sebelum ini, skim perumahan awam menyasarkan kumpulan berpendapatan rendah untuk opsyen sewa atau beli dengan kadar berpatutan dan mampu milik. Justeru, pertimbangan sama juga harus diperluas kepada kelas pertengahan yang hampir kepada kumpulan berpendapatan rendah.

Skim perumahan awam khusus untuk penyewaan ini lebih ditekankan untuk dilaksanakan dan diperkasa di bandar-bandar utama kerana lebih menjamin kebajikan masyarakat berbanding keuntungan. Tambahan lagi, aspek kesediaan tanah dan penguatkuasaan berpusat lebih menyebelahi pihak berkuasa tempatan. Pada masa sama, aktiviti penyewaan swasta di bandar-bandar utama hendaklah diselia secara berpusat menggunakan akta bersesuaian bagi melindungi kedua-dua pemilik rumah dan penyewa.

Bagi memenuhi objektif umum pemilikan rumah pula, pilihan untuk membeli rumah kepada kumpulan berpendapatan rendah dan sederhana hendaklah tidak dihadkan di kawasan bandar-bandar utama sahaja, sementelah skim perumahan awam boleh diperkasa. Matlamat ini boleh diusahakan dengan menawarkan skim dan kempen-kempen khusus seperti skim perumahan awam di kawasan ekonomi baharu, kempen Rumahku Kampung Halamanku, insentif pecah geran kongsi dan lain-lain yang bersesuaian.

Oleh: Nur Syahidah Abdul Jalil
          Pegawai Penyelidik Kanan, Pusat Kajian Ekonomi & Kemasyarakatan          Institut Kefahaman Islam Malaysia (IKIM).

---