Ruu Urban Renewal Act 2025

---

 RUU URBAN RENEWAL ACT 2025
(Rang Undang² Akta Pembaharuan Semula Bandar)







Sekarang ni sedang hangat diperkatakan tentang cadangan RUU URA. Ada yang menyokong, ada yang membangkang. Tapi ramai juga yang atas pagar buat donno pasal tak faham apa isu yang digaduhkan. Rata² yang aku nampak, pihak Kerajaan Madani menyokong RUU ini, sementara pihak PN membangkang. 


Aku malas nak ulas sentimen politik ni, kerana banyak yang memandai² dan terikut² dengan permainan ayat gula² mahupun tohmahan² yang tak berasas. Pandangan aku adalah dari sudut akademik, kerana RUU ini amat berkait dengan bidang aku sebagai seorang akademik senibina. Jadi aku ulas dari awal dengan bahasa yg mudah, supaya korang semua faham. Lepas tu silalah buat keputusan sendiri.


1. Apakebendanya URA ni?


URA ni adalah satu RUU yang membolehkan kerajaan memperbaharui kawasan² bandar lama atau yang semakin merudum. Ini supaya bangunan² yang lama, rosak atau tak selamat boleh dirobohkan dan dibangunkan secara KOLEKTIF.


Istilah kolektif ni penting, kerana kita tahu sesebuah bangunan  memang boleh diroboh dan dibangunkan semula secara persendirian. Tapi kalau kawasan bangunan kita tu memang dah jadi tempat jin bertendang, kau bangunkan balik macamana pun memang nilai tetap akan jatuh. 


Jadi penyelesaiannya? Bangunkan secara kolektif - ini termasuklah semua bangunan² dalam zon yang ditetapkan, jalan raya, rekreasi, fasiliti dan sbgnya. 


2. Sebelum ni tak boleh buat ke?


Boleh. Tapi ia memerlukan persetujuan 100% pemilik yang terlibat dalam kawasan tu. Mungkin kita berfikir, "eh baguslah kalau perlu persetujuan 100%, kan?". Betul, tapi ini ada satu kekangan utama:


Kawasan yang nak diperbaharui tu biasanya dah lebih 30 tahun. Maksudnya, kalau kau berumur sekitar 40 tahun sekarang, rumah tempat kau membesar dulu dah masuk dalam kategori ni. Andailah mak ayah dah takde, maknanya rumah tu adalah rumah pusaka yang dikongsi dengan korang adik beradik. 


Untuk mendapatkan persetujuan pembangunan, SEMUA adik beradik kau kena bersetuju. Tengok², sorang kerja kat Penang, sorang kat Singapore, sorang belajar kat UK dan sebagainya. Walaupun kau yang duduk di rumah tu bersetuju untuk pembangunan, salah seorang dari mereka (yang mempunyai hak tuntutan ke atas rumah tu) boleh menghalang bukan setakat pembangunan rumah pusaka tu, tapi keseluruhan pembangunan tersebut! 


Itu belum cerita kalau diorang meninggal, dan kemudian rumah tu diwarisi bahagiannya oleh anak² dia. Memang tak akan selesai, dan inilah yang menjadi masalah kepada hampir semua pembaharuan bandar di Malaysia ni.


3. Jadi apa yang RUU ini cadangkan?


RUU URA 2025 mencadangkan agar had persetujuan diturunkan:


80% untuk bangunan bawah 30 tahun.
75% untuk bangunan lebih 30 tahun.
51% jika bangunan dianggap usang, bahaya atau terbengkalai.


Maknanya, kalau kawasan perumahan kau tadi nak diperbaharui, maka ia akan masuk kategori >30 tahun, jadi mereka perlu memperolehi 75% persetujuan sahaja. Kalau sorang adik kau yang tak duduk rumah tu tak setuju pun, 75% masih bersetuju. Maka boleh lah buat projek ni.


4. Apa yang orang ramai bangkang sebenarnya?


Kegusaran awam memang ada asasnya. Aku dah kutip beberapa isu utama, dan aku faham pendirian mereka. Pertama, mereka takut dipaksa jual hartanah. Yelah, dah beli susah² (atau penat tunggu makbapak meninggal), tetiba kerajaan nak ambik alih pulak? Apehaal beb?


Lepas hartanah diambil, dah tentu kena usir. Dan bila kena berpindah, pemilik tak mahu pindah ke lokasi jauh (sub-urban), terpaksa tukar kerja, tukar sekolah anak, serta kos sara hidup tersembunyi akan bertambah. 


Dan semestinya, orang² Melayu risau status Tanah Rizab Melayu, wakaf, kawasan warisan (heritage) dan sebagainya akan terjejas. 


5. Takkan kerajaan ambik macam tu aje?


Inilah sentimen yang ramai terpengaruh dengan tohmahan pihak tertentu. Sebenarnya kita ada Akta Pengambilan Tanah 1960 yang membolehkan kerajaan atau pihak berkuasa negeri mengambil alih tanah persendirian atas tujuan kepentingan awam, pembangunan ekonomi, prasarana dan macam² lagi. Jadi ini bukanlah sesuatu yang baharu. RUU ini menambah satu lagi tujuan ke dalam aspek di atas: iaitu Pembaharuan Bandar.


Tapi pengambilan tanah ni bukan selamba bodo. Pemilik hartanah akan diberi pampasan atas persetujuan mereka. 


6. Kalau projek jalan jugak apakah pampasan yang pemilik akan dapat (samada bersetuju atau tak)?


Haaa ini persoalan utama, kan? Berapakah pampasan yang pemilik/waris patut dapat? Kalau ada yang tak bersetuju, dapat jugak tak?


Antara benda yang dibincangkan dalam RUU URA ini adalah mekanisme menentukan berapakah nilai pampasan untuk hartanah yang diambil alih ini. Aku tak dapat baca dokumen RUU ini, tapi aku difahamkan "mengikut nilai hartanah semasa". 


Maknanya, kalau korang duduk flat bernilai RM120k, maka korang akan dapat pampasan bernilai RM120k. Kalau ada 4 orang adik beradik, bolehlah bahagi 4 = RM30k seorang. Ya, termasuklah adik kau seorang yang tak setuju tadi. Dia pun dapat tau! (Ini bukan cerita 3 Abdul!)


7. Tapi developer nak jual apartmen baharu dengan harga RM700k seunit!


Betul, dan kau tak ada hak nak tuntut pampasan bernilai RM700k tu. Harta yang kau ada bernilai RM150k. RM700k tu bukan harta kau. 


Tapi sebagai pemilik, memang kau boleh blok dan main tarik tali dengan kerajaan atau pemaju, selagi belum tercapai threshold 75% persetujuan tu. Di sini, pemilik/penduduk masih ada hak untuk menuntut apa² yang korang nak tuntut. Masa ni laa kau mintak benda² macam:


a. Boleh beli unit RM700k dengan harga diskaun;
b. Mintak dipelihara kawasan/bangunan warisan;
c. Mohon bina sekolah, masjid, dewan serbaguna;
d. Sediakan unit² untuk B40 yang korang boleh beli;
dan sebagainya. 


8. Tapi ini masih akan menyebabkan gentrifikasi, kan?


Haa ini adalah istilah yang banyak dijinjing di bibir ahli politik. Apa benda sebenarnya gentrifikasi ni?


Ia adalah satu keadaan di mana para penduduk asal sesuatu kawasan akan tersisih atau ditolak keluar dari kawasan tersebut akibat pembangunan. Mereka ini biasanya generasi tua, terpinggir atau miskin/kurang berkemampuan.


Pernah tak nampak lot kedai runcit kat rumah korang yang makin uzur akhirnya tutup kedai kerana pemiliknya dah tua? Kemudian pemilik baru ambil alih lalu bukak francais kelas atas? 


Mungkin kita akan terdetik: "Eh cool dah ada Starbucks dah kat tepi rumah kita ni!". Tapi kita tak fikir tentang pakcik tua yang kedai runcitnya dah ditutup tu. Apalah kisah pakcik tu? Entah² dia dah pindah balik kampung. Ini adalah gentrifikasi skala kecil.


URA memang sedikit sebanyak akan memberi kesan gentrifikasi pada skala yang lebih besar. Bukan setakat satu lot kedai akan berubah, tapi seluruh kawasan perumahan di sekeliling kedai tu juga mungkin akan diperbaharui. Nilai hartanah, sewaan dan gaya hidup akan meningkat. Pemain ekonomi besar akan masuk, dan kemungkinan besar pemilik/penduduk asal akan perlahan² terinjak ke luar.


9. Biasa laa tu kan?


Itulah isu dia. Gentrifikasi ni memang antara hujah utama menentang RUU URA ini. Tapi gentrifikasi adalah masalah dunia, bukan di Malaysia sahaja. New York, London, Tokyo, Seoul, Singapore, semua dah alami isu ini. Cuma skala dan implementasi sahaja yang berbeza.


10. Jadi apa kita boleh buat bagi memastikan RUU URA ini lebih baik?


Ada beberapa bandar yang berjaya mengatasi isu gentrifikasi ini dengan baik, antaranya jiran kita di selatan sana (aku cakap pasal Singapore, bukan JDT lel). Banyak yang kita boleh belajar, seperti pengurusan HDB yang menyediakan safety net kepada pemilik yang terpaksa berpindah. Maksudnya, bila kau jual flat kat Cheras, takdelah kau kena pindah sampai ke Semenyih. Dia akan sediakan rumah dekat² kawasan asal juga. Aku tekankan aspek ini kerana ia bukan sahaja akan membaiki fabrik urban di kawasan itu, tetapi ia jugak akan membawa bersama² penduduk asal untuk maju sekali.


Singapore juga perkenalkan badan penilai hartanah bebas, yang akan memastikan pemilik akan dapat pampasan yang setimpal. Yelah, kalau hartanah tu sekarang bernilai RM120k, pemaju boleh je turunkan nilai tu kepada RM100k aje (pasal dia nak untung lebih). 


Jadi ketelusan dalam urusan² ini amatlah penting, dan aku sendiri akan membantah RUU yang memberi terlalu banyak kuasa atau mewujudkan terlalu banyak prosedur legap (opaque procedures) yang sukar difahami/ditembusi oleh orang awam. Aku nak semua yang terlibat dalam membuat keputusan diumumkan identitinya serta kepentingan masing². Kalau kerajaan Madani serius dalam menangani isu korupsi dan penyalahgunaan kuasa, benda ni kena buat dulu.


Aku juga nak perlindungan khusus kepada tanah² rizab Melayu, tanah² adat, wakaf, warisan (tangible and intangible heritage) dan sebagainya. Pastu semua cadangan patut dibuka kepada umum terutamanya para akademik supaya kami boleh menilai dan memaklumkan kepada awam kelebihan dan kekurangan proposal tersebut.


Kesimpulan


URA ini adalah satu proposal yang penting. Ini bukan kerja kerajaan Madani sahaja. URA ni dah dicadangkan dari 2012, sejak zaman Najib (UMNO/BN) lagi. Draf undang² dibuat pada 2013, pastu dasar pembahruan bandar dibuat pada 2020 masa zaman Annuar Musa (BN, sekarang PN), disambung oleh Zuraida Kamaruddin (PKR) pada tahun 2021, lepas tu Shahidan Kassim (UMNO) pulak 2022, hinggalah sekarang Nga Kor Ming (DAP) ambik alih.


Semua dah terlibat dalam RUU URA ini. Jadi aku rasa agak kelakar bila mereka tuding-menuding antara satu sama lain, padahal masing² dah pernah celup jari dalam benda ni. 


Penulisan aku ni bersifat memberi pengenalan kepada sesiapa yang tak faham isu ni tapi tak tahu kat mana nak mula. Aku harap sebelum korang terus berpihak kepada kerajaan atau pembangkang, sila baca dahulu lebih lanjut tentang benefit URA ini. Kalau ada apa² isu yang mungkin akan memijak atau mengenepikan hak² tertentu, elok diketengahkan kepada pihak berwajib melalui wakil rakyat masing². 


Mereka tu WAKIL rakyat for a reason.


#azamengarutlagi

---