Rumah Studio Negative Cashflow

---

Hilang Pekerjaan
Baru-baru ini aku dapat lihat first hand kawan aku kena buang kerja. Usia dia lebih kurang aku pertengahan 30an, ada keluarga ada anak. Usia-usia keemasan dalam kerjaya.
Benda ini buat aku terfirkir panjang, macam mana kalau aku? Apa jadi dengan keluarga dan anak aku. Macam mana nak bayar hutang-hutang yang aku ada terutama hutang rumah.
Seperti mana yang korang tahu, aku ada 3 unit rumah studio yang bulan-bulan bleeding, negative cashflow, setiap bulan kena topup between 1000-2000 sebulan untuk 3 unit. Kalau setiap unit 400, 3 unit dah 1200. Kalau 500, 600, lagi besar bleeding tu.
Matlamat asal aku melabur hartanah adalah untuk generate positive cashflow. Aku tak plan utk flip for capital appreciation. Positive cashflow tu lebih penting sebab sentiasa berpanjangan, buka seperti capital appreciation, sekali je dapat bila jual.
Itu matlamat asal pelaburan aku, utk hasilkan positive cashflow. Aku target 300, 3 unit dapat la 900 positive cashflow. Untuk memastikan aku capai positive cashflow, aku cantikkan dan lengkapkan fully furniah semua unit studio aku tu. Aku spend 20k setiap unit untuk itu guna cashback yang aku dapat.
Malangnya, rumah yang aku beli tu, terlampau mahal. Sewa pun tak mampu bayar balik bayaran bulanan kepada bank. Mudah kata negative cashflow. Macam-macam cara aku buat nak bagi positive cashflow, buat homestay, short stay, still negative cashflow juga walaupun sewa lebih tinggi. Kos pun lebih tinggi. Itu yang akhirnya rugi.
Tuntasnya, harga yang aku beli tu terlampau mahal. Sewa pula rendah, bagaimana nak untung. Letak sewa tinggi, takda orang nak. Semua bergantung kepada demand and supply. Basic economic.
Betullah apa yang khazanah research instutite punya findings, mismatch supply and demand and malaysia property market is severely unaffordable. Tengok tu KRI guna perkataan “severely unaffordable”, bermaksud terlampau mahal diluar kemampuan. Itulah punca kenapa rumah aku semua negative cashflow, sebabnya severely unaffordable. Someway somehow, someone has to pay the price. Akulah tu.
Dulu harga mahal still boleh terjual sebab ramai investor beli dan percaya hartanah boleh naik harga. Pada masa yang sama gaji rakyat malaysia stagnant, tak banyak berubah, hari ini, gaji fresh grad takda beza dengan tahun 2010. Jadi bagaimana nak support harga hartanah mahal. Terjadilah mismatch supply and demand.
Hari ini, melihatkan apa yang telah berlaku, aku rasa hampir mustahil akan berlaku property bullrun. Puncanya hartanah hari ini sudah terlampau mahal. Bukan aku cakap, khazanah research institute. Cuba pergj survey, ramai yang kata tak mampu nak beli hartanah sebab mahal, sebab tu ada lambakan rumah tak terjual.
Benda mudah nak faham, berlaku disekeliling kita. Jadi, nak beli hartanah, belilah yang betul-betul murah yang kita pasti sewa boleh tampung, bukan jadi beban bulanan. Rata-rata hartanah undercon semua negative cashflow, harga dah mahal. Beli jadi beban je, melainkan untuk duduk sendiri.
Kalau dulu aku beli hartanah murah, aku hari ini steady je, simpanan pun banyak. Secara umumnya, aku tak recommend lansung beli hartanah undercon untuk pelaburan.

---